"Vivendo em um hotel”: A disputa econômica pela transformação do Copan em um polo de Airbnb

O Edifício Copan, um dos maiores símbolos arquitetônicos e urbanos de São Paulo, vive hoje uma transformação que vai muito além da estética ou do turismo. O avanço acelerado dos aluguéis por curta temporada, especialmente via Airbnb, colocou o prédio no centro de um debate econômico que envolve valorização imobiliária, mudança do perfil residencial, impactos no comércio local, conflitos condominiais e lacunas regulatórias. O que antes era majoritariamente moradia fixa, passa a operar, na prática, como um grande empreendimento de hospedagem informal com ganhos e custos distribuídos de forma desigual.

O Copan como ativo econômico urbano

Projetado por Oscar Niemeyer para integrar um complexo que incluiria hotel, teatro e cinema, o Copan acabou se consolidando como edifício residencial. Com mais de 1.160 apartamentos e cerca de 120 mil metros quadrados de área construída, tornou-se ao longo das décadas um ativo imobiliário estratégico no Centro de São Paulo.
A partir dos anos 1990, após um período de degradação urbana, o prédio passou por um processo de revalorização, impulsionado por melhorias na gestão condominial, interesse cultural e reocupação do centro. Esse movimento criou as condições ideais para a financeirização dos apartamentos, hoje vistos por muitos proprietários não como moradia, mas como instrumento de geração de renda.

A explosão do aluguel por temporada

Atualmente, mais de 200 apartamentos do Copan são utilizados para aluguel de curta duração, número comparável ao de hotéis de médio porte da cidade. A presença de plataformas digitais reduziu custos de intermediação, ampliou a demanda turística e aumentou a rentabilidade dos imóveis.
As diárias variam de valores acessíveis a preços elevados em apartamentos maiores e andares altos, o que reforça a atratividade do modelo para investidores. Para gestores especializados, o Copan opera como um microecossistema de hospedagem, com recepção própria, lavanderia, funcionários e regras internas.
Do ponto de vista econômico, trata-se de uma mudança clara de uso: imóveis residenciais passam a competir diretamente com hotéis, sem estarem sujeitos às mesmas exigências regulatórias, fiscais e trabalhistas.

Valorização imobiliária e exclusão residencial

O aumento da rentabilidade dos aluguéis de curta temporada pressionou o mercado de locação tradicional: Viver de aluguel no Copan tornou-se mais caro, o que contribuiu para a redução do número de moradores permanentes.
Dados do IBGE indicam uma ocupação média inferior a uma pessoa por apartamento, sinalizando esvaziamento residencial: Na prática, parte significativa das unidades permanece ocupada apenas temporariamente, alterando a função social do edifício.
Esse fenômeno não é isolado: Ele reflete uma tendência mais ampla de financeirização da moradia em áreas centrais, onde o imóvel deixa de ser um bem de uso e passa a ser tratado prioritariamente como ativo financeiro.

Impactos econômicos positivos e custos invisíveis

Para o comércio local, especialmente lojas, bares, restaurantes e serviços no térreo do Copan, o fluxo constante de turistas representa aumento de faturamento e dinamização econômica. O prédio se fortalece como polo cultural, gastronômico e turístico.
Por outro lado, os custos indiretos recaem sobre os moradores permanentes: maior circulação de estranhos, aumento de ruído, desgaste da infraestrutura, sobrecarga de funcionários e sensação de insegurança. Esses custos não são necessariamente internalizados pelos proprietários que lucram com a hospedagem.

O resultado é um típico conflito econômico de interesses: enquanto alguns capturam os ganhos privados do aluguel por temporada, outros absorvem os efeitos colaterais coletivos.

O limbo jurídico e a disputa regulatória

No Brasil, a ausência de legislação específica para aluguéis por plataformas digitais criou um cenário de insegurança jurídica. Decisões judiciais divergentes permitem interpretações opostas sobre a legalidade da prática em condomínios residenciais.
A discussão gira em torno da distinção entre locação residencial e atividade de hospedagem. A rotatividade intensa de hóspedes aproxima o modelo do setor hoteleiro, mas sem a mesma carga regulatória.
A proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação, busca transferir essa decisão para as convenções de condomínio, exigindo autorização expressa para permitir hospedagem por temporada. Do ponto de vista econômico, isso redistribui poder decisório e pode alterar drasticamente o valor dos imóveis.

Tributação e concorrência com o setor hoteleiro

A Reforma Tributária adiciona um novo elemento ao debate: A partir de 2027, proprietários com múltiplos imóveis e faturamento elevado com aluguel por temporada poderão ser tributados pelo novo sistema de impostos sobre consumo.
A justificativa do legislador é clara: a atividade concorre mais com hotéis do que com o aluguel residencial tradicional. Essa mudança tende a reduzir a vantagem econômica do Airbnb para grandes operadores, mas preserva pequenos proprietários.

Ainda assim, permanece o debate sobre equidade concorrencial e arrecadação pública em um setor que movimenta milhões de reais.

O Copan como síntese de um dilema urbano

O que ocorre no Copan é uma versão amplificada de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras: a tensão entre moradia, turismo, investimento e direito à cidade.

Enquanto capitais europeias adotam políticas restritivas para conter o impacto do aluguel de curta duração, São Paulo segue estimulando a ocupação do centro mas enfrenta dificuldades em garantir que os imóveis cumpram função residencial.
No caso do Copan, a singularidade arquitetônica e simbólica atrai turistas, mas também acelera a transformação do edifício em produto econômico, afastando moradores fixos.

O desfecho dessa disputa definirá se o Copan continuará sendo uma comunidade vibrante ou se será lembrado como um belo monumento transformado em um imenso check-in de hotel.